НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ СВІТОВОЇ ЕКОНОМІКИ І МІЖНАРОДНИХ ВІДНОСИН

Черняга Людмила Петрівна

УДК 339.13.017: [332.72 + 332.85]: 061.1ЄС

інтеграція НАЦІОНАЛЬНИх РИнків нерухомості
в економічній системі ЄС

08.00.02 – світове господарство та міжнародні економічні відносини

Автореферат
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук

Київ–2009

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі міжнародних економічних відносин Львівського національного університету імені Івана Франка 

Науковий керівник:	доктор географічних наук, професор
	ПИСАРЕНКО Світлана Марківна
Львівський національний університет 
	імені Івана Франка,
	кафедра міжнародних економічних відносин

Офіційні опоненти:	доктор економічних наук, професор
Шевчук Віктор Олексійович,
Львівська комерційна академія,
завідувач кафедри міжнародних економічних відносин 

	кандидат економічних наук,
МАНЦЕВИЧ Юрій Миколайович,
	завідуючий Секретаріатом Комітету Верховної Ради України з питань будівництва, транспорту, житлово-комунального господарства і зв’язку 

Захист дисертації відбудеться 9 червня 2009 р. о 1600 год. на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.176.01 Інституту світової економіки і міжнародних відносин НАН України за адресою: 01030, Київ,                                  вул. Леонтовича, 5.

Із дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Інституту світової економіки і міжнародних відносин НАН України за адресою: 01030, Київ,                                   вул. Леонтовича, 5.

Автореферат розісланий 6 травня 2009 р.

Учений секретар
спеціалізованої вченої ради
к.е.н.		

А.С. Аблов	

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ
Актуальність теми. Ринок нерухомості, який є необхідною складовою розвитку бізнесу та основою реалізації права кожної людини на житло, став важливим інвестиційним сегментом у всіх сферах національних економік країн світу.
Зростання вартості об’єктів нерухомості на національних ринках країн-членів ЄС відбувалося досить динамічно. У зв’язку з тим, що прибутковість інвестицій в об’єкти нерухомості перебільшувала рівень доходності вкладень у цінні папери, ринок нерухомості тривалий час залишався привабливим для капіталовкладень. 
Починаючи з 2007 р. ситуація на ринку нерухомості змінилася: після значного зростання вартості об’єктів нерухомості на національних ринках країн-членів ЄС розпочалося загальне падіння цін, коливання яких відзначалися непрогнозованістю та диверсифікованістю амплітуд. У зв’язку з такими коливаннями цін на об’єкти нерухомості та їх прив’язаністю до фінансових активів на світовому ринку важливим і актуальним є вивчення чинників, які впливають на розвиток ринків нерухомості та механізму їх регулювання.
Ринки нерухомості країн-членів ЄС перебувають у взаємодії між собою та з відповідними національними економічними системами, що визначає  функціональний взаємозв’язок розвитку ринків нерухомості та національних економік країн-членів ЄС. Незважаючи на те, що тенденціям трансформаційного розвитку ринків нерухомості країн-членів ЄС притаманні спільні ознаки, економічні процеси на них відбуваються асинхронно. У зв’язку з цим актуальним є дослідження організаційно-економічного механізму розвитку та інтеграції національних ринків нерухомості країн-членів ЄС.
Для забезпечення ефективного розвитку ринку нерухомості України в умовах реалізації її євроінтеграційної стратегії необхідно враховувати основні принципи становлення та регулювання національних ринків нерухомості країн-членів ЄС, розширення інтеграційних зв’язків в економічній системі ЄС. Особливо важливими є система прав та гарантій безпеки, створених для власників об’єктів нерухомості, та регулювання цін на об’єкти нерухомості.
Дослідженнями теоретичних засад формування ринку нерухомості займалися такі вітчизняні вчені, як А.Асаул, І.Балабанов, Н.Волоченко, Л.Воротіна, В.Гайдук, В.Горємикін, В.Григор’єв, Е. Гриценко, О. Гриненко, В.Зеленський, С.Коростелєв, І.Кривов’язюк, Н. Лебідь, А. Манн, Ю.Манцевич, А.Моченков, О.Мухін, В.Павлов, І.Пилипенко, Л.Сівков, І.Тарасович, А.Черняк, Г.А.Цукерман, В.Шевчук, а також зарубіжні – Дж.Влевіес, Г.-С.Гаррісон, Р.Дрейк, В.Мевіуса, Н.Ордуей, Дж.Фрідман та інших. 
Цими вченими ґрунтовно досліджені проблеми оцінки вартості об’єктів нерухомості, циклічність розвитку ринків нерухомості, принципи формування та розвитку національних ринків нерухомості країн-членів ЄС. Проте на теперішній час залишаються недостатньо дослідженими теоретичні та практичні питання інтеграції національних ринків нерухомості країн-членів ЄС і формування спільного ринку нерухомості ЄС. 
Для України особливо актуальним є вивчення організаційно-економічного механізму регулювання розвитку національних ринків нерухомості країн-членів ЄС та виявлення можливостей використання цього досвіду у вітчизняних умовах.
Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконана у безпосередньому зв’язку з науково-дослідницькою роботою кафедри міжнародних економічних відносин факультету міжнародних відносин Львівського національного університету імені Івана Франка, зокрема в контексті підготовки НДР за темами «Адаптивні механізми європейської економічної інтеграції» (2007–2009 рр., державний реєстраційний № 0107U007414), де автором досліджувалися питання інтеграції національних ринків нерухомості в економічній системі ЄС, та “Теоретичні засади виявлення та аналізу інноваційного чинника економічного зростання України в умовах лібералізації зовнішньої торгівлі” (2008–2010 рр., державний реєстраційний № 0108U000745), де дисертантом досліджувалися передумови та принципи інтеграції національних ринків нерухомості країн-членів ЄС.
Мета і завдання дослідження. Мета дисертаційного дослідження полягає в розробці науково-методологічних засад і практичних рекомендацій щодо функціонування та інтеграції національних ринків нерухомості в економічній системі ЄС та обґрунтування необхідності використання їх досвіду для розвитку ринку нерухомості України. 
Для досягнення мети в дисертаційній роботі поставлені та вирішені наступні завдання:
-	визначити основні принципи функціонування економічної системи ЄС;
-	розкрити особливості формування національних ринків нерухомості країн-членів ЄС та визначити їх місце в економічній системі ЄС;
-	встановити вплив економіки країн-членів ЄС на розвиток їх національних ринків нерухомості;
- виділити національні та інтеграційні чинники, які впливають на розвиток ринків нерухомості країн-членів ЄС;
-	провести класифікацію країн-членів ЄС за рівнем розвитку ринку нерухомості на основі кластерного аналізу;
-	виділити передумови та принципи інтеграції національних ринків нерухомості країн-членів ЄС;
-	дослідити організаційно-економічний механізм регулювання розвитку та інтеграції національних ринків нерухомості країн-членів ЄС;
-	визначити пріоритетні напрями розвитку та регулювання національного ринку нерухомості України в умовах реалізації її євроінтеграційної стратегії;
-	запропонувати, на основі досвіду країн-членів ЄС, необхідні заходи формування та ефективного розвитку ринку нерухомості України. 
Об’єктом дисертаційного дослідження є процеси формування та розвитку національних ринків нерухомості країн-членів ЄС та їх інтеграції у спільний ринок нерухомості в економічній системі ЄС.
Предмет дисертаційного дослідження – організаційно-економічний механізм інтеграції національних ринків нерухомості в економічній системі ЄС. 
Методи дослідження. Методологія дисертаційного дослідження базується на комплексному й системному використанні загальнонаукових та спеціальних економічних методів та підходів: дескриптивного (при опрацюванні теоретичних засад формування ринків нерухомості країн-членів ЄС); абстрактно-логічного (при виділенні чинників впливу на розвиток національних ринків нерухомості країн-членів ЄС); статистичних групувань (при аналізі розвитку ринку нерухомості країн-членів ЄС); економіко-математичного моделювання (при проведенні кластерного аналізу для виявлення класифікаційних ознак країн-членів ЄС за розвитком ринку нерухомості); кореляційно-регресійного аналізу (для виявлення чинників, що впливають на ринок нерухомості країн-членів ЄС).
Наукова новизна одержаних результатів, які виносяться на захист, полягає в наступному:
вперше:
-	визначено та проведено класифікацію чинників (економічних, геополітичних, політико-правових та соціальних) національного та інтеграційного рівнів, які відрізняються за змістом та характером впливу на інтеграцію та прискорення розвитку національних ринків нерухомості країн-членів ЄС; 
-	на основі кластерного аналізу, проведеного за рядом ознак ринків нерухомості країн-членів ЄС (вартість об’єктів нерухомості, дохідність інвестицій та приріст капіталу в нерухомість, рівень споживання та приріст ВВП), виділено групи країн, що відзначаються подібністю характеристик стану й тенденцій розвитку ринків нерухомості. Відмінності, які спостерігаються у характері трансформації ринків нерухомості країн-членів ЄС різних груп, пояснюються різницею їх рівня інтеграції в економічній системі ЄС;
дістали подальшого розвитку: 
-	підтвердження функціональної взаємозалежності розвитку національних ринків нерухомості та національних економік країн-членів ЄС на основі кореляційно-регресійного аналізу, зокрема доведено, що на розвиток ринків нерухомості позитивно впливають зростання індексу споживання, інвестицій в промисловість та будівництво, приріст ВВП, збільшення витрат уряду на соціальні програми, здешевлення курсу національної валюти відносно євро. Негативний вплив на розвиток ринків нерухомості має зростання процентних ставок на цінні папери, вартості оренди,  будівництва дешевого житла, рівень загального обсягу інвестицій, приріст доходу інвестицій у нерухомість та власного капіталу підприємств;
-	загальнотеоретичні принципи формування спільного ринку нерухомості та оптимізації механізму інтеграції національних ринків нерухомості країн-членів ЄС: єдності (розробку, визнання, впровадження та контроль за виконанням системи заходів з регулювання ринку нерухомості);  уніфікації (ведення спільної політики у галузі, гармонізації законодавства); прозорості (відкритість інформації на ринку для всіх його учасників;), доступності (право доступу до інформації про об’єкти та операції на ринку всім зацікавленим громадянам ЄС) та достовірності (забезпечення правдивості інформації на ринку нерухомості та страхування ризиків);  
-	обґрунтування необхідності використання досвіду країн-членів ЄС (в контексті реалізацію євроінтеграційної стратегії України), що полягає у розробці організаційно-економічного механізму регулювання розвитку національного ринку нерухомості, що полягає у забезпеченні вільного ринку об’єктів нерухомості та прав і гарантій покупцям та власникам об’єктів нерухомості, спрощеної процедури операцій на ринку нерухомості та забезпечення;
удосконалено:
-	структуру організаційно-економічного механізму інтеграції національних ринків нерухомості країн-членів ЄС, до якої віднесено державне та наднаціональне регулювання. Державне регулювання передбачає розробку політики та впровадження законодавства у сфері нерухомості, відповідної податкової та іпотечної системи кредитування, надання субсидій та дотацій при купівлі нерухомості, гарантій для покупців та продавців на ринку нерухомості. Наднаціональне регулювання, яке здійснюється наднаціональною інституційною системою, покликано забезпечити відкритість та доступність інформації на ринку нерухомості ЄС, гармонізацію законодавства, уніфікацію процедур купівлі-продажу об’єктів нерухомості та оренди майна, стандартизацію системи освіти та процедури ліцензування;
-	основні напрями державного регулювання ринку нерухомості України в контексті реалізації євроінтеграційної стратегії (необхідність проведення обліку та систематизації даних про всі об’єкти нерухомості в країні; розробка системи забезпечення прав громадян при купівлі-продажу нерухомості та земельних ділянок; формування єдиного Державного реєстру; упорядкування на законодавчому рівні та затвердження єдиної процедури узгодження проектів будівництва об’єктів нерухомості, отримання всіх необхідних для цього дозволів і узгоджень).
Практичне значення наукових результатів полягає у підготовці науково-методичних рекомендацій регулювання національних ринків нерухомості за умови поширення процесів інтеграції на європейському просторі. Отримані наукові результати були враховані при підготовці рекомендацій ХIV Міжнародного науково-практичного семінару «Проблеми розвитку зовнішньоекономічних зв’язків та залучення іноземних інвестицій: регіональний аспект» (довідка №23-01/7.9.7-134 від 27.01.2008), а також використані Рівненською обласною адміністрацією, зокрема Головним управлінням економіки та інвестиційної політики при формуванні проектів регіональних програм Рівненської області (довідка № 01/01-163 від 18.02.09). Проаналізований досвід країн-членів ЄС щодо регулювання діяльності агентств нерухомості та формування заробітної плати менеджерам з нерухомості був використаний при підготовці проекту «Правила агентської діяльності на ринку нерухомості» та створенні єдиної бази даних об’єктів нерухомості в Асоціації фахівців з нерухомості України (Львівське регіональне відділення Асоціації; довідка №09-23/02-1 від 23.02.2009). Теоретичні положення дисертації використовуються у процесі викладання навчальних дисциплін «Світова економіка», «Міжнародний менеджмент» і «Міжнародні економічні відносини» на кафедрі міжнародних економічних відносин факультету міжнародних відносин Львівського національного університету імені Івана Франка (довідка №737–H від 26.02.2009).
Особистий внесок здобувача. Всі результати, які представлені в дисертації й виносяться на захист, одержані здобувачем особисто.
Апробація результатів дисертації. Основні ідеї та положення дисертації доповідались й отримали позитивну оцінку на міжнародних та вітчизняних конференціях і методологічних семінарах, зокрема на Третій міжнародній науково-практичній конференції «Сучасні проблеми інноваційного розвитку держави» (Дніпропетровськ, 29–30 жовтня 2008 р.), П’ятій ювілейній міжнародній науково-практичній конференції молодих вчених “Економічний і соціальний розвиток України в ХХІ столітті: національна ідентичність та тенденції глобалізації” (Тернопіль, січень 2008 р.), XIV Міжнародному науково-практичному семінарі «Проблеми розвитку зовнішньоекономічних зв’язків та залучення іноземних інвестицій: регіональний аспект» (Донецьк, 25–27 січня 2008 р.), “Конкурентоспроможність людського капіталу за умов розвитку міжнародних імміграційних процесів” (Хмельницький, 24–26 жовтня 2007 р.), Всеукраїнській науково-практичній конференції «Регіональні проблеми зайнятості і ринку праці» (Тернопіль, травень 2004 р.), звітних наукових конференціях викладачів та співробітників кафедри міжнародних економічних відносин за 2006–2008 рр.
Публікації. За темою дисертації опубліковано 11 наукових праць, з них 8 статей у провідних наукових фахових виданнях, одна брошура та 2 тези виступів на наукових конференціях.
Структура дисертації та її обсяг. Робота складається із вступу, трьох розділів (9 підрозділів), висновків, додатків та списку використаних джерел. Основний текст дисертації викладено на 174 стор.. Він містить 14 таблиць на 15 стор. і 28 рисунків на 28 стор. 13 додатків обіймають 16 стор. Список використаних джерел налічує 175 найменувань та викладений на 19 стор.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ
У вступі подано загальну характеристику роботи, зокрема обґрунтовано актуальність теми, показано мету, завдання, об’єкт і предмет та методи дисертаційного дослідження, охарактеризовано наукову новизну та практичне значення отриманих результатів, особистий внесок здобувача у розробку обраної теми.
У першому розділі «Методологічні основи формування та інтеграції ринків нерухомості країн-членів ЄС» висвітлено теоретичні основи формування, становлення й розвитку національних ринків нерухомості країн-членів ЄС, а також їх місця в економічній системі ЄС. Особливу увагу приділено ідентифікації чинників розвитку національних ринків нерухомості, їх систематизації у відповідності до національного та інтеграційного рівнів.
Розвиток ринку нерухомості в ЄС, де задіяна велика частка працездатного населення (у професійних агенціях нерухомості та у сфері будівництва), є системною передумовою для таких важливих економічних процесів, як започаткування підприємницької діяльності та забезпечення соціальної потреби населення в житлі. На національний ринок нерухомості як сектор економіки в країнах-членах ЄС припадає значна частка валового внутрішнього продукту. Сутністю ринку нерухомості постає система механізмів, які регулюють передачу прав на нерухомість і пов‘язані з нею інтереси, встановлюють ціни та розподіляють простір між конкуруючими варіантами землекористування.
Основну роль при формуванні цін на ринках нерухомості відіграють попит, пропозиція, наявність відповідної інфраструктури та регуляторного середовища. Попит на окремі об’єкти визначається їх основними функціями: забезпечення існування, ведення бізнесу та отримання прибутку. Невисока еластичність пропозиції на ринках нерухомості країн-членів ЄС та порівняно великі очікування на майбутнє зростання вартості об’єктів нерухомості сприяють нерівномірному збільшенню цін та поширенню операцій спекулятивного спрямування. При цьому розвиток національних ринків нерухомості характеризується циклічністю, яка в основному співпадає з коливаннями ділової кон’юктури. Типовий цикл на ринку нерухомості залежить від зрівноваження попиту та пропозиції на об’єкти нерухомості, що в свою чергу впливає на рівень орендної плати та на кількість вакантних об’єктів нерухомості. Цикл розвитку ринку нерухомості поділяється на 6 етапів (спад, дно, підйом, експансія, пік та зниження).
На формування циклів розвитку національних та світового ринків нерухомості впливають: пропозиція, попит, кількість вакантних об’єктів, орендна плата, рівень капіталізації доходів, зацікавленість інвесторів, а також ефекти платіжного балансу. Практично всі турбуленції на ринку нерухомості (прикладом може слугувати ситуація, що склалася в Японії у другій половині 1980-х років, у Скандинавських країнах в 1990-ті роки, у США в 2003–2006 рр., в Ірландії та Іспанії – 2000–2008 рр.) виникали за значного припливу капіталу за операціями поточного або фінансового рахунків. Очікування ж економічних агентів мають порівняно самостійне значення.
Системна організація національних ринків нерухомості дозволяє визначити їх місце, роль та функціональне призначення в економічній системі ЄС, встановити рушійні сили, які забезпечують його розвиток та прогнозувати способи регулювання. Ринки нерухомості є важливою складовою національних економік країн-членів ЄС, оскільки він тісно пов'язаний із формуванням спільних ринків товарів, послуг, робочої сили та капіталу. Вони разом з інфраструктурою утворюють особливий сегмент національної економічної системи, яка зі свого боку взаємодіє з економічними системами ЄС та світу. 
	Економічна система ЄС відзначається універсальними організаційними властивостями: цілісністю, інтегративністю та ієрархічністю, - а її розвиток базується на використанні тісних зв’язків між підсистемами та їх елементами. 
Враховуючи складну організацію національних ринків нерухомості країн-членів ЄС, автором виділено чинники національного та інтеграційного рівнів впливу. За характерними ознаками чинники двох рівнів впливу можливо також розподілити на економічні, геополітичні, соціальні та політико-правові (табл. 1).
Таблиця 1 
Чинники впливу на розвиток національних ринків нерухомості
країн-членів ЄС
Чинники	Національні	Інтеграційні	
Економічні	Вартість об’єктів нерухомості; прибутковість капіталовкладень в нерухомість; доступність та привабливість альтернативних до нерухомості капіталовкладень; купівельна спроможність населення; економічне зростання або рецесія (рівень приросту ВВП, інфляції, безробіття, інвестиційний клімат в країні, розвиток ринку іпотечного кредитування та будівельної галузі)	Особливості економічного розвитку країн-членів ЄС, наявність спільного ринку товарів та послуг, капіталу, членство у ЄС; стан світової економічної системи	
Політико-правові	Державна політика щодо розвитку ринку нерухомості, надання державних гарантій власникам об’єктів нерухомості, покупцям та продавцям; законодавча база, система права 	Забезпечення гарантій власникам об’єктів нерухомості, покупцям та продавцям в ЄС; впровадження заходів спільної політики на ринку нерухомості, уніфікація законодавчої бази країн-членів ЄС	
Геополітичні	Природні ресурси та кліматичні умови, напрями зовнішньої політики та зовнішньоекономічних зв’язків 	Територіальна близькість, наявність спільних цілей розвитку національних економічних систем 	
Соціальні	Цінності, традиції населення, рівень освіти, рівень добробуту населення, екологічна ситуація, релігійні уподобання	Спільний історичний розвиток, система освіти у сфері нерухомості, рівень добробуту населення	
Джерело: Складено автором.
Поєднання пов’язаних між собою національних та інтеграційних чинників у регулюванні ринку нерухомості може призвести до швидкого розвитку ринку або ж до його гальмування. Для отримання очікуваного ефекту несуперечливого розвитку ринку нерухомості необхідно застосовувати комплексний підхід щодо використання взаємозв’язків між охарактезованими вище чинниками, які сформовані в багатофункціональну систему. 
У другому розділі «Особливості розвитку національних ринків нерухомості країн-членів ЄС» розглядаються національні ринки нерухомості країн-членів ЄС, виділено їх інтеграційні ознаки на основі кластерного аналізу. Особлива увага приділена визначенню чинників впливу на розвиток національного ринку нерухомості країн-членів ЄС та  їх систематизації залежно від рівня впливу національного та інтеграційного. 
У країнах-членах ЄС прослідковуються спільні тенденції у розвитку національних ринків нерухомості: збільшення операцій купівлі-продажу (відповідно зростання вартості об’єктів нерухомості та прибутку капіталовкладень у нерухомість) або спад активності на ринках нерухомості (зменшення операцій купівлі-продажу, вартості об’єктів нерухомості та прибутку з капіталовкладень у них).
У країнах-членах ЄС співвідношення вартості цін на об’єкти житлової нерухомості і показника доходу населення є досить високим (рис. 1).

Рис. 1. Відношення цін на житлову нерухомість до показника доходу населення в країнах-членах ЄС (1996–2007)
Зменшення доходів та споживання населення безпосередньо впливає на зниження цін на об’єкти нерухомості. В умовах економічної рецесії вартість нерухомості продовжує зменшуватися. Динаміка зміни цін у країнах-членах ЄС різна, що пояснюється деякими відмінностями економічного розвитку. Із середини 1990-х років в Іспанії, Ірландії, Великій Британії вартість об’єктів нерухомості значно зростає, тоді як у Німеччині та Австрії ціни знижуються. Проте вже з середини 2007 р. ціни на нерухомість в Іспанії та Ірландії значно впали (рис. 2).

Рис. 2. Динаміка вартості об’єктів нерухомості в Ірландії, Іспанії та Німеччини (1998–2008), %
Ціни на нерухомість у країнах-членах ЄС тісно пов’язані з діяльністю будівельних та девелоперських компаній. Зі зростанням вартості компанії підвищують свою ділову активність і збільшують кількість пропозиції об’єктів на ринку. Досить довго будівельна галузь залишалася прибутковою сферою діяльності завдяки високим та швидким прибуткам і на неї припадала висока частка ВВП в кожній країні-члені ЄС, що в окремих випадках (Іспанія, Ірландія) створило ілюзію успішного економічного зростання.
Значний вплив на розвиток ринку нерухомості країн-членів ЄС має існування валютного союзу та спільної фінансової системи (економічний чинник). Це стало основою формування і сприяло розвитку діяльності міжнародної банківської системи та інвестиційних фондів, що, у свою чергу, дало змогу запровадити сприятливу іпотечну систему в кожній країні-члені ЄС. 
Ринок іпотечного кредитування відіграє вагому роль у стимулюванні розвитку ринку нерухомості. Значні якісні відмінності в умовах кредитування та розмірі непередбачених витрат в країнах-членах ЄС–27 визначають величину кредитів та кінцеву вигоду для клієнтів. В Ірландії та Іспанії досить розвинений фінансовий ринок: банки та фінансові інституції пристосувалися до потреб споживачів та встановили гнучку систему зменшення штрафів за несвоєчасну сплату за кредитами. Широкий вибір об’єктів нерухомості став доступний для клієнтів завдяки збільшенню спектру послуг іпотечного кредитування. Наступним кроком у розширенні можливостей іпотечного кредитування є зближення фінансових інвестиційних компаній та встановлення міждержавної системи кредитування. Субсидії за кредитами та інші пільги для кінцевих споживачів сприяють лібералізації ринку і росту цін на нерухомість.
	Основними інтеграційними ознаками ринків нерухомості країн-членів ЄС, виділеними на основі кластерного аналізу, є приріст ВВП, рівень споживання населенням, забезпечення вільного ринку нерухомості, ступінь державного регулювання будівельної галузі, стан ринку фінансових послуг, дохідність інвестицій вкладених у нерухомість та рівень приросту капіталу.
	Країнам-членам ЄС, що сформували кластери, притаманні спільні ознаки у веденні бізнесу, уподобання та присутні подібні тенденції в економічному розвитку. До країн, що сформували перший кластер, належать Іспанія, Франція, Велика Британія, Ірландія, Данія та Швеція, а до другого – Фінляндія, Австрія, Нідерланди, Люксембург, Португалія, Італія, Греція, Німеччина, Бельгія. Ринок нерухомості країн-членів ЄС першого кластеру характеризується стабільністю розвитку з невеликими коливаннями. Характерною ознакою країн другого кластеру стало те, що після надзвичайно великого зростання вартості об’єктів нерухомості спостерігається значний спад цін і кількості проведених операцій.
Спільним для всіх країн-членів ЄС є існування вільного ринку нерухомості, в тому числі ринку земельних ділянок різного цільового призначення. Функціонування цього ринку забезпечується відповідною правовою та законодавчою базою (політико-правовий чинник) кожної країни-члена ЄС. Прозора система здійснення операцій купівлі-продажу на ринках нерухомості країн-членів ЄС–15, процедура введення будівництва, забезпечення прав та гарантій власникам об’єктів нерухомості є прикладом для нових країн-членів ЄС.
Одним із найпривабливіших ринків нерухомості серед країн-членів ЄС є ринок нерухомості Швеції, який функціонує на основі ефективної законодавчої бази та прозорої процедури ведення операцій на ринку. Цей ринок є привабливим як для внутрішніх, так і зовнішніх інвесторів. Прибуток капіталовкладень становить 12,4–17,0 %, рентабельність – близько 5,6%. Важливий вплив на формування ринку нерухомості Швеції мала законодавча база та впровадження прозорих процедур розвитку територій, купівлі-продажу об’єктів нерухомості, що значною мірою було зумовлено досвідом кризи нерухомості другої половини 1980-х років – початку 1990-х років. Економічний розвиток Швеції, як і світової економіки загалом, характеризувався бурхливим економічним зростанням, що змінювалося рецесією. У 1970-х та 1990-х роках у Швеції спостерігалися економічні кризи, проте вже у 1980-х та середині 1990-х років у економіці наступає пожвавлення та збільшуються темпи її зростання. Ринок нерухомості тісно пов’язаний з економічною ситуацією, тому коливання цін на ньому носить також циклічний характер. До чинників, які прискорюють розвиток національного ринку нерухомості Швеції, можна віднести: зростання індексу споживання; приріст ВВП; зростання витрат уряду на соціальні програми; здешевлення курсу шведської крони відносно євро; зростання інвестицій у галузь машинобудування; розвиток будівництва.
	На зростання кількості операцій на національному ринку країн-членів ЄС негативно впливають: збільшення процентних ставок; зростання загального обсягу прямих іноземних інвестицій; приріст власного капіталу підприємств; сукупного капіталу в нерухомість; доходу інвестицій в нерухомість; валовий приріст основних фондів; зростання вартості оренди.
	У третьому розділі «Стратегічні напрями інтеграції ринків нерухомості країн-членів ЄС» на основі досвіду країн-членів ЄС розроблено організаційно-економічний механізм регулювання розвитку національних ринків нерухомості, а також виділено тенденції та основні особливості їх інтеграції в ринок нерухомості ЄС. Значна увага приділена формуванню ринку нерухомості України та необхідним умовам його розвитку.
	Організаційно-економічний механізм регулювання ринку нерухомості ЄС покликаний забезпечити сталий розвиток національних ринків нерухомості країн-членів ЄС, їх конкурентоспроможність, надання гарантій власникам об’єктів нерухомості, покупцям та продавцям, отримання допомоги малозабезпеченим громадянам та сім’ям. 
Регулювання розвитку та інтеграції національних ринків нерухомості передбачає використання системи таких інструментів: а) кадастрова система; б) процедура здійснення операцій на ринку нерухомості (купівлі-продажу, оренди, розвитку територій та ведення будівництва); в) ліцензування та сертифікація компаній, що працюють на ринку; г) субсидіювання та дотації проведення операцій на ринку нерухомості; система оподаткування. Інструментами сприяння інтеграції стали: гармонізація адміністративних та кадастрових систем; уніфікація системи оподаткування та ведення операцій з нерухомості; процедури видачі ліцензій та сертифікатів.
Завдяки застосуванню механізмів регулювання спільного ринку товарів та послуг ЄС виникають передумови формування нового спільного ринку – ринку нерухомості ЄС. Для його формування необхідним є визначення засадничих принципів та необхідних завдань для їх забезпечення, умов їх реалізації та способу контролю діяльності на ринку.
	Основними завданнями формування спільного ринку нерухомості ЄС є: створення спільної інституційної системи з регулюванню ринку нерухомості країн-членів ЄС; забезпечення відкритості та доступності інформації на ринку нерухомості; інтеграція сучасної кадастрової системи всіх країн-членів ЄС; гармонізація їх законодавства у сфері нерухомості для забезпечення гарантій власникам та покупцям об’єктів нерухомості; уніфікація процедур купівлі-продажу об’єктів нерухомості та оренди майна; стандартизація системи освіти та процедури ліцензування.
Необхідною умовою створення спільного ринку нерухомості ЄС є гармонізація кадастрових систем, що полягає у запровадженні спільного реєстру нерухомості країн-членів ЄС. До етапів реалізації створення спільного реєстру віднесено: уніфікацію даних на початковому етапі при формуванні та адаптації національних реєстрів нерухомості та пізніше їх інтеграцію в наднаціональний реєстр нерухомості ЄС. У процесі формування спільного реєстру нерухомості важливим є забезпечення наднаціональної інституційної системи його управління.
	Для України формування ринку нерухомості є вагомим чинником успішного економічного розвитку. Першочергове завдання полягає у створенні ефективних механізмів його регулювання на основі врахування міжнародного досвіду, переваг та недоліків від проведення державної політики щодо регулювання розвитку ринку нерухомості.
	Розвиток ринку нерухомості України, як і національних ринків нерухомості країн-членів ЄС, характеризується циклічністю. З початку його формування вартість житлової нерухомості зростала протягом п’яти років (1992–1997 рр.). У 1998 р. ситуація на ринку змінилася: пропозиція житла значно перевищила попит і розпочався зворотній процес. Криза на ринку нерухомості в Росії також мала значний вплив на український ринок, в результаті чого ціни падали до кінця 1999 р. (ціни зменшилися на 30–40 %  порівняно з 1997 р.). У наступні роки (2000–2002 рр.) ціни знову зростають (темпи зростання цін становлять 25–35 %). 
У 2003 році темпи зростання операцій на ринку нерухомості України складали від 15% до 40% (в залежності від типу нерухомості). У 2004–2005 рр. ціни підвищились майже вдвічі, пік підвищення припав на літо 2005 р. Кінець 2005 р. характеризувався стабілізацією цін та незначним спадом активності на ринку нерухомості. На початку 2006 р. ціни знову почали зростати (3–5 %). У першій половині 2008 р. вартість об’єктів нерухомості зросла на 20–50 % порівняно з попередніми роками. У другій половині 2008 року ціни на всі типи нерухомості почали зменшуватися. Особливо відчутним падінням характеризується ринок житлової та комерційної нерухомості. Зменшення вартості спостерігається практично в усіх областях України, проте найбільш відчутними воно стало у Київській, Дніпропетровській та Донецькій областях.
На вартість об’єктів нерухомості в Україні впливають економічні, правові та соціальні чинники. До них можна віднести: економічну та політичну ситуацію в країні; стан світової економічної системи, інтегрованість до світової економіки, рівень купівельної спроможності населення; прозоре та сприятливе законодавство у сфері нерухомості; створення єдиного державного реєстру об’єктів нерухомості; зростання інвестицій у будівництво; присутність спекулятивного капіталу на ринку нерухомості; існування доступної системи кредитування будівництва; можливість отримання іпотечних кредитів кінцевими споживачами; грошові трансферти з-за кордону; зміна смаків та міграція населення.
Для ефективного розвитку ринку нерухомості України необхідним є використання досвіду країн-членів ЄС, що полягає у розробці організаційно-економічного механізму його регулювання. Основними його завданнями є проведення обліку та систематизації даних про всі об’єкти нерухомості у країні; прийняття та впровадження чіткої та загальнозрозумілої процедури набуття прав власності на землі всіх видів призначення; впровадження доступної системи фінансування об’єктів будівництва; упорядкування на законодавчому рівні та затвердження єдиної процедури узгодження проектів будівництва об’єктів нерухомості, а також отримання всіх необхідних для цього дозволів і узгоджень, розробка та впровадження закону, що регулював би взаємовідносини спеціалістів з нерухомості й замовників ріелтерської послуги.
	Приведення у відповідність цих законів та інших нормативних актів у сфері земельних відносин, а також докорінні зміни підходів до встановлення норм та процедур у сфері земельних відносин створить сприятливі прозорі умови для наближення національного законодавства України до стандартів ЄС та інтеграції українського ринку нерухомості до ринку нерухомості країн-членів ЄС.

ВИСНОВКИ 
У результаті проведеного дослідження визначено місце національних ринків нерухомості країн-членів ЄС в економічній системі ЄС, виявлено національні та інтеграційні чинники становлення та розвитку ринків нерухомості країн-членів ЄС, передумови та тенденції їх інтеграції. Проведене дослідження дозволяє зробити наступні висновки та сформулювати рекомендації, які характеризуються науковою новизною і мають теоретико-методологічне і наукове значення.
1. Місце національних ринків нерухомості країн-членів ЄС визначається національними економічними системами, інтегрованими до економічної системи ЄС, функціональними зв’язками з іншими національними ринками нерухомості та ринками товарів, послуг і капіталу в економічній системі ЄС. Вони сприяють формуванню стійких внутрішніх і зовнішніх взаємозв’язків та утворенню складної організаційної економічної структури ринку нерухомості, що зумовлює його подальший розвиток. 
2. На ринок нерухомості впливають дві групи чинників – національного та інтеграційного рівнів, що формуються на основі систематизації економічних, геополітичних, політико-правових та соціальних чинників. Для розвитку національних ринків нерухомості країн-членів ЄС особливого значення набувають економічні чинники національного рівня впливу: вартість об’єктів нерухомості; прибутковість капіталовкладень в нерухомість; привабливість альтернативних капіталовкладень; купівельна спроможність населення; інвестиційний клімат в країні; динаміка ВВП; рівень інфляції; розвиток банківської системи (іпотечного кредитування); стан будівельної галузі; а до економічних чинників інтеграційного рівня відносяться особливості економічного розвитку країн-членів ЄС, наявність спільного ринку товарів та послуг, капіталу та фінансових ринків, участь у регіональних економічних інтеграційних об’єднаннях та стан світової економічної системи.
3.	Трансформація ринків нерухомості країн-членів ЄС відбувається з різною амплітудою та частотою коливань вартості нерухомості на них, що доведено результатами кластерного аналізу, проведеного за рядом ознак ринків нерухомості країн-членів ЄС (вартість об’єктів нерухомості, дохідність інвестицій та приріст капіталу в нерухомість, рівень споживання та приріст ВВП). Виділені групи країн відзначаються подібністю характеристик стану й тенденцій розвитку ринків нерухомості, а відмінності, які спостерігаються у їх розвитку, пояснюються різницею їх рівня інтеграції в економічній системі ЄС;
4.	Організаційно-економічний механізм регулювання розвитку національних ринків нерухомості країн-членів ЄС передбачає використання системи інструментів державного регулювання: створення автоматизованої системи кадастру нерухомості; процедури здійснення операцій на ринку нерухомості (купівлі-продажу, оренди, розвитку територій та ведення будівництва); ліцензування та сертифікація компаній, що працюють на ринку; субсидіювання та дотацій проведення операцій на ринку нерухомості; системи оподаткування. 
Інструментами сприяння інтеграції національних ринків нерухомості країн-членів ЄС стали: гармонізація адміністративних та кадастрових систем; уніфікація системи оподаткування та ведення операцій з нерухомості, процедури видачі ліцензій та сертифікатів.
5. Поєднання ринкових механізмів формування та розвитку національних ринків нерухомості та використання організаційно-економічного механізму їх регулювання є основною умовою розвитку ринків нерухомості в усіх країнах-членах ЄС. Завдяки цьому їх національні ринки нерухомості характеризуються прозорістю ведення операцій на ринку нерухомості, високою інвестиційною привабливістю, забезпеченістю гарантій для власників об’єктів нерухомості, покупцям та продавцям на ринку нерухомості, керівників проектів девелопменту. 
6.	Основними завданнями формування спільного ринку нерухомості країн-членів ЄС є забезпечення відкритості та доступності інформації на ринку нерухомості, уніфікація сучасної кадастрової системи у країнах-членах ЄС та процедур купівлі-продажу об’єктів нерухомості та оренди майна, гармонізація їх законодавства у сфері нерухомості для забезпечення гарантій власникам та покупцям об’єктів нерухомості, стандартизація системи освіти та процедури ліцензування на основі дотримання принципів єдності, уніфікації, прозорості, доступності та достовірності.
7	. До етапів реалізації створення спільного ринку нерухомості ЄС, розроблених на прикладі запровадження спільного реєстру нерухомості віднесено: уніфікацію даних на початковому етапі при формуванні та адаптації національних реєстрів нерухомості та наступну їх інтеграцію в наднаціональний реєстр нерухомості ЄС. У процесі формування спільного реєстру нерухомості важливим є забезпечення наднаціональної інституційної системи його управління.
8.	У розробці організаційно-економічного механізму регулювання розвитку ринку нерухомості України необхідно використовувати досвід країн-членів ЄС. У зв’язку з її спільним історичним розвитком з країнами-членами ЄС, подібністю цінностей населення та системи права, територіальною близькістю країн та тісними зовнішньоекономічними зв’язками, а також з реалізацією євроінтеграційної стратегії України.
9.	 Основними завданнями регулювання ринку нерухомості України є проведення обліку та систематизації даних про всі об’єкти нерухомості у країні; прийняття та впровадження чіткої та загальнозрозумілої процедури набуття прав власності на землі несільськогосподарського призначення; формування єдиного Державного реєстру; розробка системи забезпечення прав громадян при купівлі-продажу нерухомості та земельних ділянок; впровадження доступної системи фінансування об’єктів будівництва; на законодавчому рівні затвердження єдиної процедури узгодження проектів будівництва об’єктів нерухомості, а також отримання всіх необхідних для цього дозволів і узгоджень; впровадження податку на нерухомість та виважених цін на житлово-комунальні послуги; розробка та імплементація закону, що регулював би взаємовідносини спеціалістів з нерухомості та замовників ріелтерської послуги. 

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ
У провідних наукових фахових виданнях:
1.	Черняга Л.П. Особливості розвитку ринку нерухомості в областях Західного регіону України / Л.П.Черняга // Збірник наукових праць: соціально-економічні дослідження в перехідний період / Ін-т регіональних досліджень НАН України. – Львів, 2006. – С. 235–242.
2.	Черняга Л.П. Зарубіжний досвід девелопменту територій / Л.П.Черняга // Вісник Національного університету водного господарства та природокористування. – Рівне, 2006. – Вип. 4(36). – С. 189–195.
3.	Черняга Л.П. Тенденції розвитку ринку нерухомості країн-членів ЄС / Л.П.Черняга // Вісник Хмельницького національного університету. – №5. – Хмельницький, 2007. – С. 100–104. 
4.	Черняга Л.П. Передумови формування спільного ринку нерухомості ЄС / Л.П.Черняга // Вісник Донецького університету. Серія В: Економіка і право. – Донецьк, 2007. – №2. – С.232 – 237.
5.	Черняга Л.П. Підвищення інвестиційної привабливості ринку нерухомості регіону / Л.П.Черняга // Сборник научных трудов / Донецкий национальный университет – Донецк, 2008. – С. 832–835.
6.	Черняга Л.П. Взаємозв’язок циклів розвитку ринку нерухомості та національної економіки / Л.П.Черняга // Вісник Національного університету водного господарства та природокористування. – Рівне, 2008. – Вип. 4(36). – С. 82–89.
7.	Черняга Л.П. Зарубіжний досвід у формуванні агентів та менеджерів з операцій по нерухомості / Л.П.Черняга // Вісник Хмельницького національного університету. – Хмельницький, 2008. – №5. – С. 212–215.
8.	Черняга Л.П. Інформаційні чинники розвитку ринків нерухомості країн-членів ЄС / Л.П.Черняга // Економічний простір : Зб. наук. пр. –Дніпропетровськ, 2008. – №20/1. – С. 21–27.
В інших видання:
9.	Chernyaha Lyudmyla. Real Estate Construction Market in Ukraine. – Lviv : LNU, 2007. – 38 p.
10.	Черняга Л.П. Необхідні умови створення спільного ринку нерухомості країн-членів ЄС // Л.П.Черняга / Збірник тез доповідей за матеріалами П’ятої ювілейної наук.-практ. конф. молодих вчених «Економічний і соціальний розвиток України в ХХІ столітті: національна ідентичність та тенденції глобалізації». – Тернопіль : «Економічна думка», 2008. – С. 107–109.
11.	Черняга Л.П. Вплив інформаційних технологій на розвиток ринку нерухомості країн-членів ЄС / Л.П.Черняга // Матеріали ІІІ міжнар. наук.-практ. конф. «Сучасні проблеми інноваційного розвитку держави». – Дніпропетровськ, 2008. – С. 67–70.

АНОТАЦІЯ
Черняга Л.П. Інтеграція національних ринків нерухомості в економічній системі ЄС. – Рукопис.
	Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук зі спеціальності 08.00.02 - Світове господарство та міжнародні економічні відносини. – Інститут світової економіки та міжнародних відносин. – Київ, 2009
	У дисертації висвітлено теоретичні основи формування національних ринків нерухомості та їх місце в економічній системі ЄС. Особлива увага приділена визначенню національних та інтеграційних чинників впливу на розвиток національних ринків нерухомості країн-членів ЄС. 
	На основі кластерного аналізу проведено характеристику національних ринків нерухомості країн-членів ЄС та виділено їх інтеграційні ознаки розвитку. Значна увага приділена розробці організаційно-економічного механізму їх регулювання, а також висвітленню принципів та передумов їх інтеграції. 
Врахування досвіду регулювання ринків нерухомості країн-членів ЄС необхідне для перспективного розвитку національного ринку нерухомості в умовах реалізації євроінтеграційної стратегії України. 
Ключові слова: ринок нерухомості країн-членів ЄС, інтеграція ринків нерухомості, чинники впливу на розвиток ринку нерухомості, організаційно-економічний механізм регулювання ринку нерухомості
	
АННОТАЦИЯ
Черняга Л.П. Интеграция национальных рынков недвижимости в экономической системе ЕС. – Рукопись.
	Диссертация на получение научной степени кандидата экономических наук со специальности 08.00.02 – Мировое хазяйство и международные экономические отношения. – Институт мировой экономики и международних отношений. – Киев, 2009
В диссертации рассмотрены теоретические основы формирования национальных рынков недвижимости, их позиционирование в экономической системе ЕС. Особенное внимание уделялось определению национальных и интеграционных факторов влияния на развитие национальных рынков недвижимости.
На основе кластерного анализа выделены интеграционные факторы развития рынков недвижимости стран-членов ЕС. Особенное внимание уделено разработке организационно-экономического механизма их регулирования и раскрытию принципов интеграции. 
 	Использование опыта регулирования рынков недвижимости стран-членов ЕС является необходимым при перспективном развитии национального рынка недвижимости Украины в условиях реализации евроинтеграционной стратегии.
Ключевые слова: рынок недвижимости стран-членов ЕС, интеграция рынков недвижимости, факторы влияния на развитие рынка недвижимости, организационно-экономический механизм регулирования рынка недвижимости

ANNOTATION
Chernyaha L. Integration of national real estate markets into the EU economic system. – Manuscript.
	Thesis for obtaining a Candidate of Economic Sciences academic degree. Specialty 08.00.02 – World economy and international economic relations. – The Institute for World Economy and International Economic Relations, the Ukrainian National Academy of Sciences. – Kyiv, 2009
	The thesis herewith outlines:theoretical fundamentals of EU-member states national real estate markets formation; and these national real estate markets’ role in the economic system of the EU.
The role of each individual national real estate market of an EU-member state depends on: the conditions of its formation (since a national economic system is integrated into the EU’s economic system); on the functional connections with other markets in the EU’s economic system, such as the real estate market, the goods and services market and the capital market. 
The development of national real estate markets of individual EU-member states has a cyclical nature. A typical cycle depends on the demand and supply equilibrium, which in its turn influences rent prices and the number of vacant real estate facilities. The cycle is divided into six phases (the decline, the bottom, the rise, the expansion, the peak, and the decrease). 
	Research pays big attention to the definition of a system of classified economic, geopolitical, political, legal, and social factors due to the national and integrational levels of influence that affect a real estate market. In the process of a national real estate market’s development special meaning is placed on the following economic factors which possess a nation-wide effect: the value of real estate assets, the profitability of capital investment into real estate, the attractiveness of alternative types of capital investment; the population’s purchasing power, the country’s investment climate, the country’s GDP’s growth/decline dynamics, the level of inflation, the development of a banking system (especially of mortgage lending), the conditions of the construction industry. The economic factors of an integration level encompass the peculiarities of the EU member-states’ economic development, the presence of a common goods and services, as well as capital and financial markets, participation in the regional economic integration unions and associations, and last but not least the conditions of the world economy. 
The development of a national real estate market of an EU-member state (for example, expressed by the increase in real estate assets’ value, the number of buying and selling transactions) is influenced by a sustainable economic growth, increases investment into industry, and thus, increased supply of housing properties. The decline in transactions in a national real estate market is influenced by an increase in the deposits’ interest rate, the increase in the total volume of investment, the increment of aggregate capital, the income of investment into real estate, the gross increment of fixed asses and the growth of the rental cost. 
National real estate markets of the EU-member states were characterized by a cluster analysis method; along with it the main features of an intergrational analysis were elaborated in the research paper.
Integration of national real estate markets of the EU-member states requires openness and availability of information on a certain real estate market, unification of the present cadastre system, real estate laws’ harmonization in all the EU states in order to provide guarantees to owners and buyers of properties; unification of the buying and selling procedures of properties, as well as rent of real estate, standardization of education systems and licensing procedures, taking into account the principles of unity, procedures unification, transparency, availability and trustworthiness.
 Organizational and economic mechanisms of regulating national real estate markets of the EU-member states have been developed. The research also outlines principles and preconditions of their integration. The combination of market mechanisms of formation and development of national markets, as well as the usage of state instruments of real estate regulation are the main condition in all the EU countries. 
The regulation experience of real estate markets of the EU-member states plays an important role in the future development of the Ukrainian real estate market by the realization of Ukraine’s EU integration strategy.
The main tasks of regulating Ukraine’s real estate market are: registering and systematizing data on all real estate facilities in the country; introducing and implementing a clear and comprehensive procedure  for acquiring ownership over non-agricultural land; forming a single State registry; elaborating a system for securing citizens’ rights when buying and selling real estate and land plots; introducing a reasonable system for financing construction objects; approval at a legislative level of a single procedure for agreeing real estate construction projects, as well as for receiving all necessary  permits and certificates; introducing a real estate tax and weighted prices on housing and municipal services, drafting, passing and implementing a law which would regulate relations between real estate specialists and the clients of real estate services.  
Key words: EU-member states, real estate market, real estate market integration, factors of influence of a real estate market development, organization and economical mechanism of regulating a real estate market